Кто из нас не помнит знаменитую фразу из ставшего культовым фильма «Бриллиантовая рука»: «Это у них собака - друг человека, а у нас управдом - друг человека».

Хотя это и кажется невероятным, но с принятием нового Жилищного кодекса появилась реальная возможность для возвращения легендарных «управдомов». Правда, несколько в другом качестве и на совершенно ином основании. До 1 марта 2006 года жители каждого отдельного многоквартирного дома должны определиться: будут они управлять своим домом самостоятельно или поручат это нелегкое дело профессионалам.
Жилищный кодекс регламентирует, что до означенного срока во всех многоквартирных домах должны пройти общие собрания собственников жилья, на которых жильцы примут решение о выборе способа управления. Судьбу тех домов, где собрание проведено не было, по старинке будет решать «Служба заказчика по ЖКУ».
Между тем, перемены в законодательстве пока что не пробудили в народе «зуда» к самоуправлению. Судя по всему, правы те аналитики, которые утверждают: новый Жилищный кодекс, подготовленный по модели развитого европейского государства, не стыкуется с менталитетом наших соотечественников и их взглядами на то, кто должен обустроить жизнь. Главный критерий, из которого исходили разработчики, - это то, что собственники должны самостоятельно содержать свой дом. В сфере управления жильем это означает выбор приемлемого варианта: в частности, жильцы могут самостоятельно назначить себе управляющую организацию. Таким образом, по замыслу законодателей, появится прозрачность отношений между жителями и коммунальщиками, начнется демонополизация ЖКХ, на рынке услуг в большом количестве появятся частные управляющие организации и профессиональные управдомы.
Однако этот прогноз более подходит будущему. Ситуация сегодняшнего дня говорит о том, что, не зарегистрировав ТСЖ, большинство российских домов не будут участвовать ни в каких выборах эксплуатирующей компании. А значит, все работы, как и прежде, на рынке услуг станут выполнять те организации, которым это поручит город.
С другой стороны, читательская почта свидетельствует о том, что люди просто не знают, с какого бока подступиться к проблеме, в какую частную компанию обратиться, с кем заключить договор. В следующем выпуске «Досье потребителя» мы обещаем опубликовать по возможности полный список управляющих организаций. А в рамках нынешней публикации постараемся объяснить саму процедуру: как провести общее собрание собственников жилья, на какие моменты обратить особое внимание, как избежать типичных ошибок при осуществлении самоуправления. При этом мы будем опираться не только на советы чиновников, но и на рекомендации председателей ТСЖ И ЖСК, которые тернистым путем самоуправления уже прошли.
Компетенции под самую крышу
С введением в действие с 1 января 1996 г. Гражданского кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме (квартир и нежилых помещений), помимо собственности на сами помещения, одновременно стали и участниками долевой собственности на общее имущество в таком доме. В соответствии со статьями 288-290 ГК РФ, у собственников квартир в таком жилом доме возникли права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома (лестницами, лестничными площадками, коридорами, чердаками и подвалами; механическим, электрическим и санитарно-техническим оборудованием; земельным участком, на котором расположен такой дом, и т.д.). Закономерно, что у собственников возникают права по управлению таким имуществом.
Наши федеральные законодатели, приняв новый Жилищный кодекс, провели в жизнь ту же идею, которая была раньше реализована в Гражданском кодексе РФ, - ключевую роль во всех вопросах, касающихся жилья, должен играть его собственник. Он должен отвечать за сохранность своего имущества, нести риск по его утрате и обесцениванию. Фактически государство сегодня перекладывает всю ответственность по содержанию жилья на тех, кто им владеет, оставляя за собой только контроль за соблюдением санитарных и технических норм и правил.
Чтобы обеспечить содержание жилого дома в надлежащем виде, необходимо им эффективно управлять - это аксиома. Главным инструментом такого управления, по мнению законодателей, является общее собрание собственников помещений, которое Жилищный кодекс наделяет достаточно серьезными полномочиями. В статье 44 Жилищного кодекса сказано: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- выбор способа управления многоквартирным домом.
Кодекс предлагает практически только три варианта выбора способа управления. Вариант первый: оставить всё как есть. В этом случае управлять всеми финансовыми потоками (включая дотации от государства) будет «Служба заказчика». Вариант второй: жильцы заключают договор с управляющей компанией по своему выбору. Вариант третий - организовать и зарегистрировать некоммерческую организацию - Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Первый вариант всем известен. Сегодня по нему живет большинство. Вариант второй отличается от варианта первого только тем, что не «Служба заказчика», а жильцы выберут, кто будет управлять их домом, и в этом случае спрашивать за расходование средств будут с конкретного управляющего. Особенности третьего варианта в том, что ТСЖ может управлять домом самостоятельно, а может поручить управление любой специализированной организации. При этом будет заключён договор между двумя юридическими лицами - ТСЖ и управляющей компанией. При двух последних вариантах возможность «влиять» на подрядчика многократно возрастает.
Общее собрание ищет управдома
Сам порядок проведения общего собрания собственников в Жилищном кодексе тщательно расписан. Общее собрание в каждом многоквартирном доме должно проводиться обязательно ежегодно. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить о проведении собрания остальным собственникам заблаговременно.
Естественно, что общее собрание правомочно принимать решения, если в нем приняли участие собственники помещений (или их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения на общем собрании собственников принимаются простым большинством голосов, за исключением вопросов: о реконструкции многоквартирного дома, строительстве построек, ремонте общего имущества; об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; о передаче в пользование общего имущества в таком доме. Такие решения принимаются квалифицированным большинством - не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Получается, что только общее собрание собственников помещений уполномочено решить, будет в доме «управдом» или нет.
Возьмем для примера вариант, когда собственники выбирают для себя способ непосредственного управления домом. В этом случае все общие вопросы управления они решают сами, что обещает много шишек и проблем. К тому же при большом количестве собственников прийти к согласию бывает крайне сложно. Но они могут выбрать из своей среды уполномоченного или пригласить человека со стороны, выдав ему соответствующую письменную доверенность. В последнем случае этот гражданин, которому все собственники помещений доверят представлять их интересы при заключении договоров, а также решать все остальные проблемы их жилья, и будет «управдомом» конкретного жилого дома (вероятно, за определенную плату). Есть с кого спросить, а при неправильном выборе претензии могут быть только к себе самим.
При использовании другого предусмотренного законом способа управления многоквартирным домом - создания Товарищества собственников жилья (ТСЖ), иного жилищного или потребительского кооператива, текущая деятельность по управлению домом будет осуществляться выборными органами управления товарищества: правлением и председателем правления, избранными на общем собрании собственников - членов ТСЖ (кооператива).
Но и тогда возможно появление привычной когда-то фигуры «управдома». Дело в том, что правление ТСЖ (кооператива) может управлять домом самостоятельно, но может включить в свой штат соответствующего специалиста, принимаемого по срочному трудовому договору. Кроме этого, правление может заключить договор на управление домом с профессиональным управляющим, который специализируется на такой деятельности.
Значит, при выборе этого варианта тоже будет конкретный человек, который за все хозяйство дома отвечает персонально, и с которого можно спросить по полной программе.
Жилье не терпит дилетантов
Опыт показывает, что Товарищество собственников жилья - наиболее эффективная форма при организации процесса управления. Как правило, сейчас новые дома сдаются с «готовыми» ТСЖ. В этом есть и минусы, и плюсы. Минус в том, что людей не спрашивают, хотят они создать ТСЖ или выбрать другую форму управления. Люди, въезжая в дом, получают готовое ТСЖ и живут по зарегистрированному уставу. А обслуживает их дом выбранная застройщиком организация. Бывает, что люди об этой организации узнают, когда гарантийный срок уже истек, выявились строительные недоделки и приходится в почти новом доме за свой счет делать ремонт. А плюс в том, что решением таких вопросов, как написание устава товарищества, сбор общего собрания, регистрация юридического лица, занимается застройщик, на него же на первом этапе возлагаются и функции управления домом.
И все же давайте поговорим о старом жилом фонде - ведь таких домов большинство. Если собственники захотят создать ТСЖ, с чего людям начинать и к каким трудностям готовиться?
Сначала инициативная группа вывешивает объявление о созыве общего собрания. Все собственники собираются, решают доверить инициативной группе подготовку к организации ТСЖ.
Инициативная группа разрабатывает устав товарищества и совместно со «Службой заказчика по ЖКУ» составляет акт техосмотра дома (чтобы знать, в каком ремонте он нуждается и каковы, соответственно, будут расходы). Трудности в том, что большинство домов, прежде чем обслуживать, необходимо отремонтировать, привести в порядок. Сделать это должна «Служба заказчика». (В Хабаровске же практика такова, что муниципалитет стремится спихнуть жилфонд на ТСЖ без предварительной подготовки. Потому-то в старых домах процесс создания ТСЖ не идет.)
Есть разница между управлением и обслуживанием домов. В понятие «управление» входят работы по обеспечению содержания и ремонта дома, проведение технических осмотров, составление планов и дефектных ведомостей, поиск подрядчиков и поставщиков коммунальных услуг, заключение с ними договоров, ведение технической и бухгалтерской документации, начисление и сбор платежей.
Обслуживание, вернее, эксплуатация дома - это непосредственное выполнение работ по его содержанию, техническому обслуживанию и ремонту - от уборки двора до ремонта кровли.
Товарищество собственников жилья может одновременно заниматься и обслуживанием, и управлением. А может для выполнения каждой или одной из этих функций заключить договор со специализированной организацией.
Если товарищество принимает решение заключить договор на управление со сторонней организацией, то у них могут быть два варианта сотрудничества. В первом случае собственники сами определяют перечень и объемы необходимых работ, дают задание управляющей компании, оговорив условия, сколько денег они выделяют на управление, а сколько - на обслуживание жилья. Для большинства граждан это довольно сложно. Поэтому для них более приемлем второй путь: управляющая компания сама определяет, какие первоочередные работы необходимы, сколько средств потребуется для ремонтных работ, составляет смету и представляет ее на утверждение общего собрания.
Какую бы форму собственники ни выбрали, они обязательно должны осуществлять контроль за деятельностью обслуживающей или управляющей компании. Это касается и штата наемных работников в составе ТСЖ, и правления самого товарищества. Согласно законодательству общее собрание в обязательном порядке должно избрать ревизионную комиссию, которая будет не реже одного раза в год проводить проверки финансовой деятельности ТСЖ. При необходимости можно заключить договор с аудиторской фирмой, обратиться в жилищную инспекцию.
Бюджет ТСЖ - это общий кошелек. Доходы формируются из квартплаты и целевых сборов. Основная часть квартплаты идет на оплату коммунальных услуг, содержание и ремонт жилого дома, на приобретение материалов, инструментов, спецодежды, проведение мероприятий по охране труда и технике безопасности, на оплату труда, налоги, приобретение канцелярских товаров. А вот отчисления на капитальный ремонт - сбор целевой, величина которого утверждается общим собранием.
Это касается и тех домов, которые решили выбрать второй сценарий управления - самостоятельный выбор управляющей организации. На общем собрании жильцы должны будут обсудить все тонкости содержания и ремонта дома с «управдомом». Им предстоит утвердить предложенную смету. И если для общего блага собрание посчитает нужным, к примеру, увеличить плату на капитальный ремонт, несогласное меньшинство обязано будет подчиниться.
Стоит ли овчинка выделки?
Думаю, что читатель уже понял: выбор любого варианта управления потребует трудозатрат, нервотрепки и, возможно, даже денег. Так стоит ли вообще морочиться: проводить собрания, выбирать управляющую компанию и регистрировать ТСЖ? Может, лучше оставить все как было?
Ситуация в ЖКХ говорит, что не стоит. Не случайно министр регионального развития Владимир Яковлев недавно отметил странный перекос в финансировании отрасли: на зарплату коммунальщики тратят 46 процентов освоенных средств, а на капитальный ремонт - всего пять. По новому Жилищному кодексу этот самый капитальный ремонт частично обязали оплачивать собственников жилья.
На недавней пресс-конференции, касающейся этой новой статьи расходов, заместитель главы администрации города Хабаровска Андрей Волокжанин отмечал серьезный вклад муниципалитета в программу капитального ремонта. Он говорил о миллионах рублей, которые вкладываются в восстановление жилфонда, и о миллиардах рублей, которые нужно вложить, да денег нет.
Между тем, практика такова, что платежи населения на капитальный ремонт аккумулируются, чтобы быть направленными в самое узкое место. Узкие же места у нас повсеместно. Если ждать, когда у коммунального ведомства дойдут руки до конкретного, не самого худшего дома, вполне может статься, что к моменту ремонта он войдет в «титул» аварийных.
Конечно, очень хотелось бы, чтобы развал ликвидировал непосредственный виновник. Однако в этом случае цивилизованного коммунального сервиса нам не видать еще десятилетия. О демонополизации услуг можно сказать то же самое...
Напомним: в случае, если общее собрание жильцов не состоялось, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Выбранная управляющая организация придет в дом со своим договором, и собственники помещений обязаны будут его подписать - права выбора у них не остается. Договор может заключаться на срок от 1 года до 5 лет. И этот «друг» не обязательно будет лучше старых двух.
Выбирать друзей-управдомов все-таки лучше самостоятельно. Так что... Выбирайте!

Ирина МАШНОВА.