«В Ванино произошла шоковая налоговая революция» - в публикации под таким заголовком 26 октября 2005 года наша газета рассказала о ситуации, в которой оказались налогоплательщики Ванинского района после утверждения депутатами районного законодательного собрания новых налоговых ставок на имущество физических лиц. Врачи, учителя, служащие и даже уборщицы в одночасье превратились в арабских шейхов, владеющих дворцами. За «дворцы» (стандартные российские «трешки») потребовали внести соответствующую плату: от 7 до 12 тысяч рублей.

Понятное дело, такой взлет налога на недвижимость вызвал в народе социальный взрыв. Возмущенным налогоплательщикам объяснили, что причиной налогового роста стали новые методики оценки жилья, введенные БТИ. Между тем, в соседней Советской Гавани и других городах Хабаровского края подобного налогового скачка не произошло. И это обстоятельство породило большое количество вопросов...
Разговоры о привязке налогообложения к рыночной стоимости жилья, стихшие было год назад, неожиданно возобновились. А как иначе можно было воспринять запредельные суммы, выставленные к оплате за скромную недвижимость с дальневосточной окраины? Разъяснить ситуацию мы попросили начальника краевого бюро технической инвентаризации
Игоря ВЛАДИМИРОВА.
- Игорь Иванович, вы, безусловно, читали и обсуждали публикацию нашего корреспондента Ольги Демиденко о том, что произошло в Ванино. Объясните нашим читателям, что происходит и кто виноват? На какие новые методики оценки жилья ссылаются депутаты районного собрания в Ванино? Неужели БТИ теперь оценивает жилье по его рыночной стоимости? Неужели всем нам предстоит в перспективе платить за «хрущевки» такие бешеные налоги?
- Прежде всего, хочу сказать, что никакой налоговой революции в Хабаровском крае не произошло. А вот реформа местного самоуправления действительно ведется. И очень активно. Местная власть получила большие полномочия в связи с этой реформой. В том числе и местная законодательная власть. Согласно действующему законодательству налог на имущество физических лиц полностью остается в распоряжении местного бюджета. При этом именно депутаты районного собрания определяют, какими будут налоговые ставки. Вот депутаты Ванинского района их и утвердили. «Стоимость жилья до 300 тысяч рублей - ставка налога 0,1 процента, от 300 до 500 тысяч - 0,2 процента, от 500 тысяч и выше - 1,5 процента».
Влиять на решение законодательного органа и указывать, какой налог установить, БТИ не имеет права, это вне нашей компетенции. Наша задача - определение инвентаризационной стоимости строений и зданий с учетом степени их износа. Сведения об этой стоимости мы подаем в налоговые органы. При этом оценку производим в ценах 1969 года, поскольку именно тогда была сформирована нормативная база по определению инвентаризационной стоимости строений и сооружений, и с тех пор в методике оценки ничего не изменилось. Если в техническом паспорте у собственника квартиры стоит цифра 5674 рубля - это и есть инвентаризационная стоимость квартиры в ценах 1969 года. То есть ни о каких новых методиках, позволяющих резко увеличить налоги с помощью БТИ, речь вестись не может. И депутатам Ванинского районного собрания негоже валить с больной головы на здоровую. Ответственность за принятие высоких налоговых ставок полностью лежит на них, и ни на ком больше.
Другое дело, что депутатам следовало перед принятием решения внимательно ознакомиться с постановлением губернатора края №68 от 28.03.2005 г. «Об утверждении укрупненных индексов на строительную продукцию, учитывающих удорожания, фактически сложившиеся в условиях рынка в Хабаровском крае, для определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности» и провести сравнительный анализ с индексами, утвержденными постановлениями губернатора за предыдущие годы.
Индексы разрабатываются при участии министерств и ведомств Хабаровского края. Органы БТИ в процессе формирования налогооблагаемой базы по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости основных фондов определяют инвентаризационную стоимость объекта недвижимости (зданий, сооружений, помещений) в ценах 1969 года с учетом степени износа дома и умножают на вышеуказанные индексы. Эти «осовремененные» сведения и подаются в налоговые инспекции для последующего налогообложения физических лиц.
Если бы депутаты внимательно изучили вышеупомянутое постановление губернатора, просчитали последствия утверждения конкретных налоговых ставок и на основе анализа приняли бы взвешенные решения, то они впоследствии не ударили бы молотом по собственникам квартир и частных домовладений.
- Это, по меньшей мере, странно... Ведь депутатам и самим предстоит платить налог на недвижимость наравне с прочими жителями района. Или они знают секрет, как снизить налог до минимума? Как ни странно, «секрет» этот общеизвестен. Снизить налог можно с помощью все той же инвентаризации... Ведь в чем сегодня заключается типичная претензия собственника квартиры? Человек заказывает в БТИ технический паспорт на квартиру и удивляется: «Дом старый, а процент износа его уже двадцать лет не меняется. Что за чудеса? Что за безобразие?»
- Собственник прав. От того, какой процент износа определен всему дому, зависит инвентаризационная стоимость его квартиры и то, какой налог собственник заплатит за нее. Выше процент износа - меньше налог. И наоборот.
Между тем, ситуация с проведением плановой инвентаризации (раз в 5 лет) в крае сегодня очень сложная. Мы не имеем права навязать ее собственнику. Собственник должен сам прийти в БТИ и заказать обследование здания, в результате которого специалисты определят процент его физического износа. Инвентаризационная стоимость дома и процент износа определяются визуально с использованием нормативно-методологических документов. При этом специалист тщательно зафиксирует, в каком состоянии находятся конструктивные элементы здания, определит количественный и качественный состав дефектов. Это очень кропотливая работа, требующая квалифицированного подхода и определенных знаний.
В конечном счете все полученные в результате обследования данные будут сведены к единому показателю - степени износа строения в целом. Сведения поступят в налоговую инспекцию, и налог на имущество физического лица будет автоматически изменен.
Но если собственник здания 15 или 20 лет пренебрегал инвентаризацией, то и в паспорте собственника квартиры, проживающем в означенном доме, мы вынуждены будем указать ту степень износа дома, которую определили на момент последней инвентаризации. Допустим, там стояла цифра 10%. Эта цифра будет стоять в документах еще десять, 20, 30 лет... До той поры, пока собственник не закажет БТИ провести инвентаризацию. И до этой поры налог на квартиру никто хозяину не снизит...
По закону инвентаризация зданий должна проходить раз в пять лет. Но муниципальные власти сроков не соблюдают. А в большинстве случаев именно муниципальные власти являются крупнейшими собственниками квартир в многоквартирных домах. Между тем, многие дома, числящиеся на муниципальном балансе и считающиеся вполне пригодными для проживания, давно уже следовало признать ветхими в связи с истекшим нормативным сроком эксплуатации. Ветхими считаются каменные строения со степенью износа свыше 70% и деревянные - со степенью износа более 65%. Но согласно документации, находящейся в нашем архиве, они значатся как вполне «моложавые». И, конечно же, несправедливо, что собственники квартир в этих «развалюхах» платят вполне приличные налоги за такую «недвижимость».
Есть случаи, когда износ подобных домов до настоящего времени значится по документам нулевым. Это значит, что со дня постройки дома собственник ни разу не провел инвентаризации, предписанной постановлением правительства РФ №1301 от 1997 года.
- Но, может быть, местные власти просто не заинтересованы в том, чтобы проводить плановую инвентаризацию? Может быть, им выгодно, что люди платят больше налогов в бюджет?
- Разгадка, скорее, в другом... «Нет денег на инвентаризацию», - говорят чиновники в администрациях муниципальных образований. Охотно верю, поскольку инвентаризация действительно может влететь в копеечку для местного бюджета, при том, что толком ею давно никто не занимается.
Раз уж мы заговорили о Ванинском районе, то давайте и здесь возьмем его для примера... Всего в краевом БТИ значатся учтенными 1091 объект муниципальной собственности жилого и нежилого назначения, расположенные на территории Ванинского района. На 1 января 2005 года подлежат инвентаризации 684 объекта. Это те здания и сооружения, которые «пережили» пятилетний срок. А это составляет 63% общего количества объектов муниципальной собственности!
Где уж муниципальной власти разом потянуть такой объем?!
Между тем согласно закону требуется ежегодно инвентаризировать не менее 20 процентов объектов муниципальной собственности.
Ранее из краевого бюджета деньги на инвентаризацию объектов муниципальной собственности отпускались исправно. В Хабаровском крае - единственном в России - действовал закон, предусматривавший плановую инвентаризацию с определением источника финансирования. И в других регионах страны нам по-хорошему завидовали. Однако в дальнейшем этот закон был признан противоречащим федеральному законодательству и отменен. В результате мы пришли к тому, что люди сегодня выражают недовольство положением вещей: почему мы должны платить налоги без учета реальной степени износа дома?
- А вы видите какой-то выход из создавшегося положения?
- Необходимо предусмотреть затраты на инвентаризацию в тарифах по оплате жилищно-коммунальных услуг. Этот вопрос уже обсуждался на коллегии министерства жилищно-коммунального хозяйства Хабаровского края в октябре прошлого года, и по ее результатам муниципальным образованиям городов и районов края даны соответствующие рекомендации. Предполагаю, что населению такой вариант не очень-то понравится, поскольку тарифы на услуги ЖКХ в последние годы выросли и для многих стали неподъемными. Однако другого выхода нет.
Аргумент «за» здесь только один: то, что люди проиграют на незначительном повышении тарифа, они в определенной степени выиграют на снижении налога. Это очевидно. Проблема в другом... Как сделать, чтобы эта небольшая накопительная составляющая на оплату инвентаризации была использована по назначению, а не потерялась и не была «съедена» «коммунальщиками» с общей тарелки?
Во всяком случае, проблема назрела и ждет своего решения. И во многих регионах России ее решили именно таким методом.
- По вашим словам, Игорь Иванович, выходит, что соль инвентаризации - в ее заявительном характере. Понудить собственника к тому, чтобы он заказал обследование дома, нельзя. Когда речь идет о муниципальных многоквартирных домах, это еще можно как-то понять и принять... Но вот человек построил шикарный коттедж, живет по-царски, а налог платит, как за «развалюху». А рядом с ним старики живут в реальной «развалюхе», а платят как за коттедж. Нет средств заплатить за инвентаризацию...
- С частными домовладениями действительно дела сегодня обстоят непросто. Заказать изготовление технического паспорта на свой «дворец», построенный на месте старой избушки, должен хозяин. Казалось бы, обеспеченность налицо: человек отстроил особняк, лестница в нем из мрамора, в гараже стоит дорогая иномарка... Живешь хорошо - плати налоги! А хозяин говорит: «У меня дом еще в эксплуатацию не введен». В качестве доказательства у него на третьем этаже несколько гостевых комнат оставлены неоштукатуренными. И по закону придраться не к чему: дом «под ключ» не готов.
Проблема есть. Кто должен осуществлять контроль? Во всяком случае, не БТИ. У него другие функции. Могу только сказать, что с 90-х годов многие за счет «недостроя» обходят законы. И это значит, что правительству РФ необходимо законодательные лазейки перекрыть.
Что же касается малообеспеченных граждан, которые живут в ветхих частных домах, а платят налоги «по полной», потому что не могут найти 1500 рублей на инвентаризацию, то помочь им кроме местной власти вряд ли кто-то возьмется. На дворе муниципальное самоуправление. Большинство проблем, в числе которых и проблема социальной защищенности малоимущих слоев населения, отданы на откуп муниципальной власти. База налогообложения будет расти с каждым годом - это очевидно. Выход нужно искать. Или эта помощь придет в качестве инвентаризационной составляющей тарифа на жилищно-коммунальные услуги, или будет найден иной источник... Но определить его должна местная власть. Больше некому.
- Возвращаясь к началу нашего разговора, Игорь Иванович, хочу все-таки уточнить... А нет ли предпосылок для перехода БТИ в оценках к рыночной стоимости жилья? Пару лет назад об этом много писали и говорили. Теперь эти разговоры стихли. Не затишье ли это перед бурей? Глядишь, ванинское ЧП повторится в общероссийском масштабе...
- Вряд ли переход к налогообложению, исходя из рыночной стоимости жилья, случится в ближайшем будущем. По договорам с отдельными собственниками мы такую оценку производим и сегодня. Но единой методики массовой рыночной оценки жилья на сегодняшний день не существует. Для этого требуется сделать самый серьезный анализ российского рынка недвижимости, опираясь на принцип зональности (регион - область и край - город, поселок, село). Кто будет финансировать эту работу?
При определении инвентаризационной стоимости дома нет разницы, находится новостройка на улице Муравьева-Амурского или на окраине Северного микрорайона. Если дома построены по одному проекту приблизительно в одно время, то и стоить они будут одинаково. В случае, когда эти же новостройки будут оцениваться по рыночной стоимости, оценщик примет во внимание место расположения дома, транспортную и социальную инфраструктуру, экологическую обстановку в районе, этажность, общее состояние дома и квартиры, наличие лифта, подсобных помещений и многое другое.
Сегодня риэлтеры такую оценку делают на глазок, в то время как это процесс трудоемкий, требующий детального анализа. На какую сумму, к примеру, снизить рыночную стоимость квартиры и дома, если в непосредственной близости к нему находится промышленное предприятие? Предприятия ведь тоже бывают разные: одно производит хлеб, другое утилизирует люминесцентные лампы или автомобильные шины. Как и по какой методике оценить в масштабах России многочисленные «минусы» и «плюсы»? Как оценить рыночную стоимость жилья в депрессивных регионах и городах? Слишком много, как говорится, «воды», чтобы раскачивать лодку...
Нам бы с инвентаризационной стоимостью порядок навести! Местные власти не должны откладывать эту работу в долгий ящик. Частично эту проблему способны решить товарищества собственников жилья. Муниципальная власть, как правило, не находит денег для инвентаризации, а жильцы находят, потому что заинтересованы в снижении налогов и расходов по дому.
Есть, конечно, некая несправедливость в том, что при расчете налога на имущество физических лиц используется степень износа дома, не соответствующая фактической. Но в этом ключе еще большей несправедливостью является реализация непродуманных решений законодательного органа местного самоуправления по увеличению этого налога. В идеале рост налогов на недвижимость должен сопровождаться последовательной плановой инвентаризацией. К этому надо стремиться. С этого надо начинать.

Ирина МАШНОВА.