В Хабаровске на конец минувшего года создано 115 ТСЖ. Их опыт показывает, что качество услуг там выше, а затраты на содержание жилья ниже. Между тем, до порядка в жилищно-коммунальной сфере еще очень и очень далеко. Частные предприниматели наконец увидели в сфере управления жилфондом постоянный и верный источник дохода. Но увидели и законодательные изъяны, позволяющие паразитировать на ТСЖ. В отличие от них рядовые жильцы искусство уходить от «ловушек» и «капканов» еще не освоили.

О проблемах, перспективах и неприятных сюрпризах самоуправления мы сегодня беседуем с начальником отдела по развитию новых форм управления в жилищной сфере администрации города Хабаровска Полиной ШУТОВОЙ.
- В Хабаровске опубликовано целое научно-историческое исследование на тему состояния жилищно-коммунального хозяйства в конце XIX - начале XX века. Глядишь, в последующих научных исследованиях замелькает и твое имя, как стоявшей у истоков создания ТСЖ в крае…
- Законодательная база в отношении ТСЖ стала формироваться с 1991 года - с закона о приватизации. Гражданский кодекс 1992 года более подробно прописал права собственников, заострив внимание на том, что каждому владельцу жилого помещения на праве общей собственности принадлежит еще небольшая доля крыши, чердака, подвала, лифта и прочей недвижимости за пределами квартиры. Однако при государственной регистрации имущества жильцу выдавалось только свидетельство о праве собственности на жилое помещение - квартиру. И не было механизма, как рассчитать и зафиксировать его долю в общей собственности: какой это процент, как он может быть выражен в натуре? А теперь есть конкретная методика - как считать и пользоваться этим процентом при голосовании в ТСЖ.
Сегодня в Хабаровске уже 65 процентов жилых помещений находится в частной собственности граждан. Фактически эти дома уже не являются муниципальной собственностью, если брать во внимание, что и общие помещения по долям там закреплены за владельцами квартир. Отсюда следует и другой вывод: муниципалитет уже не имеет права решать за собственников, как будет содержаться и ремонтироваться их дом, он обязан учесть требования жильцов при формировании планов ремонта и составлении титульных списков. Закон позволяет любому собственнику вмешаться: «На каком основании вы потратили мои деньги на благоустройство двора, когда я рассчитывал, что вы почините крышу. Это для меня гораздо важнее качелей и сосенок!». И если жилец обратится со своими претензиями в суд, то суд однозначно встанет на его сторону.
- В прошлом году наша газета писала о том, как жители улиц Трехгорная и Тихоокеанская бойкотировали регистрацию товарищества, в которое по планам чиновников должны были объединиться 11 домов. Не захотели вступать в ТСЖ «колхозом»! Между тем чиновники уже и управляющего подобрали…
- Думаю, что успокою недоверчивых… Мы больше не преследуем цели наращивания ТСЖ. 115 юридических лиц - это уже весомый образец для подражания. Каждый, кто бывал в домах ТСЖ, давно почувствовал разницу: в таком доме жить лучше, престижней, экономней.
Что же касается нашего небольшого отдела, для нас все эти ТСЖ - бесконечная работа. У каждого товарищества в какой-то период возникают те или иные проблемы: меняются составы правления, вносятся изменения в уставные документы; новые сюрпризы подбрасывает и меняющееся законодательство. Мы активно привлекаем ТСЖ к участию в муниципальных конкурсах на лучший двор, лучший подъезд, убеждаем подавать заявки для грантовой поддержки мэрии, учим зарабатывать деньги.
Теперь, когда лед тронулся, нет никакого сомнения в том, что ТСЖ будут возникать, как грибы, без участия власти, без пропаганды и агитации. Идет естественный процесс вовлечения граждан в управление жилищным фондом. И задачи возникают принципиально новые. К примеру, недавно к нам приходила одна активистка с идеей создания ассоциации ТСЖ. В будущем году на рынок услуг выйдут управляющие компании. Между тем, как показал нынешний год, люди совсем не готовы к тому, что завтра им придется выбирать, кому доверить свой дом для управления.

Управдом стучится в дом
- Но правительство в прошлом году переполошило всех: до 1 марта 2006 года жителям каждого отдельного многоквартирного дома было велено определиться - будут они управлять своим домом самостоятельно, зарегистрировав ТСЖ, или поручат это нелегкое дело профессионалам. Но ты сама сказала, что процесс регистрации ТСЖ - дело длительное и непростое. А нашим людям нужно время на раскачку. Наверное, поэтому сроки «самоопределения» продлили до 1 января 2007 года?
- И поэтому тоже… В нашей стране законодатели не поспевают за реформами, а реформы - за законодателями. Новый Жилищный кодекс, к примеру, никак не определил, что такое управляющая компания и каким образом ее нужно выбирать. Между тем аналог управляющей компании в Хабаровске пока только один - муниципальная «Служба заказчика». А где конкуренция? Конкуренции нет. Поспешили, выходит…
Сегодня мы можем говорить только о создании конкурентной среды среди обслуживающих организаций. То, что мы наблюдали, к примеру, в Америке, - это классика управления. В будущем году мы сделаем только первые робкие шаги в этом направлении. Пока же правительство едва-едва определилось в понятиях. «Управляющая организация - это юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, который осуществляет управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса».
Как это понимать? Если жильцы не определятся с самостоятельным выбором до первого января 2007 года, мэрия проведет открытый конкурс по выбору управляющей компании. На конкурс будут выставлены лоты жилищного фонда (объемы). В положении о конкурсе говорится, что один лот не должен превышать 100 тысяч квадратных метров площади, а дома должны быть расположены на одном земельном участке. То есть управляющая компания в среднем может взять в управление около 15 домов. Но предприятие может выиграть и несколько лотов.
Вся информация о конкурсе должна быть опубликована в СМИ. Основное требование - исчерпывающая информация о претенденте. В конкурсе могут принимать участие ТСЖ, ЖСК, а также объединения товариществ. Выигравшая конкурс компания заключит договоры управления с каждым собственником на год. Через год управляющая организация обязана будет отчитаться перед жильцами, как она управляла их деньгами. Если жильцов работа «управдомов» устроит, они просто проголосуют на общем собрании за продление договора еще на год. Если не устроит - опять будет организован конкурс на управление жилфондом. Однако жильцы смогут принять решение и сами, проголосовав на собрании за управляющую компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на рынке услуг. Так, по идее, и возникнет конкуренция!
- А вот любопытно… В нынешнем году хоть одно общее собрание жильцов поставило перед собой задачу выбора? И каков оказался результат?
- На муниципальном фонде был только один такой «передовик» - дом №21 с улицы Волочаевской, где председателем домкома Владимир Маевский. Выбрали там привычную форму управления - муниципальную «Службу заказчика». Людей понять можно. Они предпочли не рисковать. Ставить на «темных лошадок» сегодня по-прежнему опасно.

ТСЖ поневоле…
- Вот-вот… Как же разобраться в этом коммунальном тотализаторе?
- Для начала нужно понять, что появилась тенденция «нездорового интереса» к ТСЖ. Некоторые предприниматели смекнули, что это постоянный источник дохода, который следует застолбить любой ценой. Они осмотрелись… У основной массы людей нет возможности заниматься домом самостоятельно, как нет возможности постоянно улучшать жилищные условия методом переселения в новостройки. Вот и появилась группа людей, которые пытаются спекулировать на этой тенденции, нарушая права и интересы собственников.
Последний пример - с улицы Ворошилова, 13а. В этом доме совсем недавно сделана попытка зарегистрировать ТСЖ «Надежда». Известно, что ТСЖ регистрируется на основании устава и решения общего собрания жильцов, то есть протокола этого собрания. Налоговой инспекции для постановки на учет юридического лица вообще достаточно только протокола.
Что же выяснилось уже через пару дней после регистрации «Надежды»? Что устава никто из жильцов в глаза не видел. А результаты голосования на собрании жильцов сфальсифицированы: по представленному в налоговую инспекцию протоколу в противниках ТСЖ числится 17 человек, в реальности «против» голосовали практически все жильцы.
Кто затеял это и зачем? Стали выяснять. Под протоколом стоят подписи председателя собрания Ольги Кузнецовой, секретаря Любови Чубаровой и некой А. Фатеенко. В ноябре эти люди, по нашим сведениям, уже пытались учредить ТСЖ. Тогда на подъездах были развешаны объявления, извещающие жильцов, что с первого ноября 2005 года управлять их домом будет ООО «Консалтинговое управление недвижимостью», руководит которым некто Буров. Фамилия говорящая. Мы познакомились с ней в ходе скандала, разыгравшегося ранее на улице Прогрессивной, 25. Там тоже по мановению «волшебного протокола» и вопреки мнению жильцов было зарегистрировано ТСЖ «Прогрессивное»… Одна схема. Один почерк.
Между тем, ТСЖ на Прогрессивной изначально было проблемным. Два миллиона рублей там в свое время умыкнула бухгалтер. Почти три миллиона ТСЖ задолжало «Хабаровскэнерго», и в разгар зимы его грозились отключить от тепла. Администрация Южного округа пыталась выправить положение, убеждала жильцов провести собрание, выбрать хорошего председателя. Выбрать-то выбрали… Но опять-таки номинально. Потому что председатель и правление предпочли подписать договор с «Консалтинговым управлением недвижимостью». Между тем, в такой сложной ситуации безопасней было бы взяться за управление самостоятельно, а не передоверять деньги «засвеченной» фирме. В результате дела там по-прежнему не наладились…
На новый инцидент с фиктивным протоколом мы хотя бы смогли отреагировать, употребив власть и право. Для начала пришли к председателю О. Кузнецовой - спросить: почему она письменно не уведомила представителей мэрии о проведении собрания? По закону, если в доме есть хоть одна муниципальная квартира, организаторы собрания обязаны известить мэрию о собрании, обозначить, каким путем будет осуществляться голосование - заочным или очным. «Без юриста разговаривать не буду», - сказала нам председатель. Наводит на размышления?
В данной ситуации мы хотя бы имели право вмешаться, что и сделали, обратившись в прокуратуру с требованием признания регистрации ТСЖ недействительной. (На ул. Ворошилова, 13 за мэрией числится десять муниципальных квартир). В случае на ул. Прогрессивной нам пришлось довольствоваться ролью наблюдателей, потому что муниципальной собственности там нет. Именно поэтому отдельные предприниматели и проворачивают подобные номера с регистрацией ТСЖ, когда заранее знают: муниципального имущества там нет, а народ по судам бегать поленится. По сути, они регистрируют товарищества под себя. В этих случаях нет никакой уверенности, что такие предприниматели не соберут народные деньги и не сбегут с ними… Это мы уже проходили…
Бывает иначе. Не так давно ревизионная комиссия ТСЖ «Трифорт» по улице Московской, 9 обвинила своего управляющего в том, что он вел учет средств, мягко говоря, не должным образом. Управляющий сдавал в аренду гараж - собственность ТСЖ, а деньги использовал в личных целях. Но что мешало проверить кассу товарищества раньше? Просто в ТСЖ объем услуг больше, чем в муниципальном секторе, уровень платежей ниже, отдача видна. Вот люди и «засыпают» благодушно до поры до времени.
Мы отчетливо понимаем, какая проблема надвинется на нас в виде управляющих компаний и «клонированных» ТСЖ. Поэтому разрабатываем на будущее нормативные документы по контролю за их деятельностью. Если в товариществе собственников есть хоть одна муниципальная квартира, мы хотели бы иметь возможность войти в состав правления, дабы влиять на жизнеобеспечение конкретного дома и не допустить криминальных поворотов событий вокруг ТСЖ…

Дело ясное и темное
- А если посмотреть на проблему под другим уклоном? Как все-таки людям понять, надежная компания предлагает свои услуги по управлению и обслуживанию жилья? Вот я недавно познакомилась с неким Александром Тереховым. Он оставил визитку - «ООО «Такт»: техническое обслуживание жилых и нежилых зданий и сооружений». Адрес, телефоны… Завтра в моем доме, к примеру, пройдет собрание жильцов и встанет вопрос: кому доверить управление? Не могу же я предложить предприятие Терехова просто потому, что он вызывает у меня доверие и симпатию?
- Иногда и первое впечатление является верным ориентиром… Остается только проверить, соответствует ли впечатление реальности: есть ли у предприятия производственная база, соответствующие специалисты, опыт работы. Вдруг оно только вчера зарегистрировалось и на его балансе - ноль…
С чего начать? Позвонить в «Службу заказчика», к нам в отдел, в администрации округов… Там владеют ситуацией. Про Терехова могу сказать, что в 2003 году он занял первое место в краевом конкурсе «Предприниматель года». Разве это не лучшая визитка для человека?
С другой стороны, первое впечатление бывает обманчиво. «Тихоокеанская звезда» в своей публикации о конфликте в ТСЖ «Трехгорная», помнится, разделила позицию жильцов: администрация Северного округа не имела права «навязывать» обслуживающую организацию. Между тем, Вячеслав Цай, который тогда вызвался обслуживать ТСЖ, в последующем выиграл по конкурсу ЖЭУ №15, взял на обслуживание два дома, на очереди - еще три, успешно справляется с делами. Не всегда правильно подозревать чиновников в лоббировании чьих-то интересов. Они тоже беспокоятся за сохранность жилфонда. Вот и рекомендуют проверенные кадры!
Некоторые обслуживающие организации рождаются в недрах самих ТСЖ. К примеру, ООО «Сутара» учредила Наталья Руднева, являющаяся одновременно председателем ТСЖ «Ясное». «Сутара» занимается капитальным ремонтом, благоустройством. И авторитет у этого предприятия весомый.
Таким образом, прорисовывается ответ на вопрос: как разобраться? Получить исчерпывающую информацию: проверьте учредительные документы, выясните, есть ли у предприятия лицензия, опыт работы, объемы. Требуйте предоставить информацию, касающуюся вопросов управления и обслуживания, цен на услуги, перечня услуг… Пусть предприниматель составит смету. А если просто пообещает «золотые горы» - гоните прочь! Это, по крайней мере, несерьезно!
- Наш читатель Валентин Паршин с улицы Гамарника, 47 задает вопрос: а как быть тем, кто живет в домах КЭЧ? Можно ли там организовать ТСЖ? По словам Паршина, военные сопротивляются, как на войне…
- Если процент приватизированных квартир в таком доме более 50 процентов от суммы жилых и нежилых помещений, то проблемы быть не должно. На улице Дикопольцева, 17 есть отделение управления Роснедвижимости по Хабаровскому краю, которое как раз надзирает за сохранностью недвижимого имущества военных. Представители этой инстанции обязательно должны быть приглашены на общее собрание жильцов, поскольку они являются равноправными собственниками имущества.
Что же касается бойкота со стороны военных, то они, действительно, делают все, чтобы не допустить утечки жилфонда. Был у нас прецедент на ДОСах, где жильцы умудрились зарегистрировать товарищество «Большой аэродром». Но КЭЧ не хочет передавать дом, бьется до сих пор. Теперь арбитром в споре жильцов и военных должен выступить суд. Поэтому могу посоветовать жильцам домов, обслуживаемых КЭЧ, - действуйте последовательно и настойчиво. Главное - не нарушить ни одну статью Жилищного кодекса при проведении собрания. Тогда никто не сможет оспорить ваше право на самоуправление.
- Но самым важным, на мой взгляд, остается проблема профессиональной подготовки председателей ТСЖ. Они и сегодня-то жалуются на то, что приходится быть юристом, бухгалтером и руководителем в одном лице. И никто не помогает овладеть искусством управления…
- На мой взгляд, эти упреки несправедливы… Схему (процедуру) регистрации ТСЖ мы упростили до минимума. Разработали целую инструкцию: как провести общее собрание, как правильно организовать заочное голосование... Никогда не отказываем ни в конкретной помощи, ни в консультировании. Что же касается непосредственной учебы председателей, то у нас есть целый учебный комбинат на улице Кооперативной, 3 (тел. 31-48-52). Там дадут и юридические знания, и финансово-экономические, и технические… Предоставят документы на дискетах… Специально организуют семинары по актуальным проблемам ТСЖ. Единственное: стоит такой трехдневный семинар две с половиной тысячи рублей. Но в нашей жизни давно уже ничего бесплатного не осталось. Люди, которые учат, тоже должны получать деньги за свою работу.
К тому же выучить хорошего профессионального председателя или управляющего - это очень перспективное вложение средств.

Беседовала Ирина МАШНОВА.