Сегодня в Хабаровске порядка 20 кредитных учреждений предлагают собственные программы ипотечного кредитования. Это уже не только банки, но и строительные кооперативы, ссудо-сберегательные товарищества… Высокая стоимость жилья при большом на него спросе является питательной средой для появления все новых и новых ипотечных программ. Все они разные, причем не по одним лишь экономическим условиям…

Ипотека уже освоила не только вторичный рынок жилья, но и первичный (новостройки), пошла дальше, занимаясь автопарковками, гаражами, коттеджами. Есть даже программа, работающая по отдельным комнатам в коммунальной квартире. А с мая начинает действовать ипотека на коммерческую, например, офисную недвижимость.
Но даже если не брать так широко, то сегодня у рядового хабаровчанина просто нереально богатый (для детального осмысления) выбор ипотечных программ на решение жилищного вопроса. Может и есть такие уникумы, которые самостоятельно, без отрыва от собственной работы способны весь этот комплекс проанализировать, выбрать лучший вариант, потом еще и реализовать.
Но большинство, скорее всего, идут по первому же рекламному зову, ориентируясь лишь на одну «главную цифру» - процента годовых по ипотечному кредиту.
В результате появилась потребность в ипотечных операторах - связующем звене между покупателем, банком и продавцом квартиры. Одним из первых отдел сопровождения кредитных операций создал в Хабаровске Центр оценки и продажи недвижимости. Перед отделом стоит задача, говорит начальник отдела Галина Гафина, провести человека от первого консультирования и выбора банка с конкретной ипотечной программой с полным сопровождением до получения кредита и покупки квартиры.
Наш разговор, однако, не об операторах, а о самом рынке ипотеки в Хабаровске.

Ставки бывают разные
- В чем разница сегодня по коммерческим условиям у разных ипотечных программ в разных банках? Ведь, насколько я вижу, сложилась среднеминимальная ставка - 12 процентов годовых, к которой все стремятся…
- Вы ошибаетесь, уже есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты от 10 процентов годовых. Существуют корпоративные проекты даже с еще более льготными условиями. Хотя действительно стандартная ставка сегодня колеблется в пределах 13 процентов. Но диапазон - от 10 до 18. Все зависит от первоначального взноса, срока кредита и еще самых разных нюансов. Причем не факт, что 18 процентов в каком-то конкретном случае будет для человека хуже 13 процентов…
- Это в каком?
- Сегодня хабаровчанин, даже не имея никаких накоплений для первоначального взноса в покупку квартиры, может решить свой жилищный вопрос с помощью ипотеки. Но в этом случае, разумеется, процентная ставка по кредиту будет несколько выше - от 15 до 18 процентов, в зависимости от сроков кредита. Но лучше ведь, что у человека есть такой вариант, чем никакого.
- А при наличии накоплений на что можно реально рассчитывать?
- Если есть средства, чтобы оплатить от 30 до 50 процентов стоимости квартиры, то кредит можно получить по ставке 11-13 процентов годовых.
- Видя, как в последнее время падает ипотечная ставка, многие люди думают: а не подождать ли еще более выгодных условий?
- Буквально за 2005 год в среднем ставки снизились на четыре процента. И если брать нынешний уровень инфляции в РФ - 12-14 процентов, то ставка в 11-13 процентов уже совершенно приемлемая. При этом такая образовалась межбанковская конкуренция, которая заставляет кредиторов предлагать все более выгодные условия.
- Однако складывается впечатление, что ставка эта достигла уже своего объективного минимума. Следующее снижение может произойти только, если что-то принципиально изменится в нашей макроэкономике. Я имею в виду - инфляция упадет до 7-8 процентов.
- Есть закон экономики: деньги на рынке не могут стоить «дешевле инфляции». Но даже не только в этом дело. Ждать кардинальных изменений не стоит еще и потому, что растет цена недвижимости, и процент роста стоимости объектов выше, чем процент по ипотеке, соответственно выгоднее купить сегодня. Кроме того, сегодня банки, выдавая ипотечные кредиты, как правило, оставляют за собой право изменить в будущем процентную ставку, причем только в сторону ее снижения. И есть уже в Хабаровске такая практика: люди брали кредит два года назад по ставке 19-21 процент, потом банк ее снизил для всех и пересчитал для них.
- Банку-то это зачем?
- Чтобы привлечь будущих и сохранить нынешних клиентов. Ведь есть право переуступки залоговых обязательств. На самом деле банки сейчас очень лояльно относятся к своим кредиторам. Мы работаем со многими и, например, спрашиваем: при ставке рефинансирования в 12 процентов за счет чего вы даете кредиты под 10-11 процентов? За счет максимального клиентского портфеля (роста числа клиентов), отвечают.

При всем богатстве выбора…
- По каким критериям рядовой клиент должен выбирать из множества вариантов свой, самый выгодный ипотечный кредит?
- Первое, на что нужно ориентироваться, - какое жилье человек хочет приобрести. Второе - его нынешние и потенциальные доходы. Потом нужно собрать все предложения, изучить их и выбрать, исходя из условий разных кредитных учреждений. Во всяком случае, мы как операторы подбираем конкретную программу именно так. Единственная разница: у нас вся база собрана, изменения в ней мы отслеживаем, все расчеты выполняем автоматически с помощью компьютерной программы. То есть, тщательнее и быстрее.
- Вы говорите об одном способе - поиск банка и кредита, исходя из реальных потребностей и возможностей человека. А есть второй, когда вначале выбирается наиболее выгодное кредитное предложение, а человека под него подводят, извините за термин, - подгоняют?
- Сразу скажу, мы в своей работе какие-либо элементы подлога категорически исключаем. И никому не советуем этим заниматься. Во-первых, система проверок в банках на очень высоком уровне. Во-вторых, даже получив таким образом кредит, человек потом физически не сможет с ним расплатиться, если уровень доходов не соответствует его условиям.
- То есть второй вариант нереален?
- Отчего же, можно «вырастить» клиента до определенного уровня, отвечающего условиям почти любой ипотечной программы, причем совершенно законно. Сегодня, например, к нам приходит человек, мы видим, что он не может претендовать на желаемый кредит и, как следствие, - на квартиру. Тогда начинаем вместе с ним искать варианты. Это может быть привлечение близких родственников в качестве созаемщиков, поручительство предприятия, на котором человек работает. «Вырастить» клиента для ипотечной программы можно, взяв потребительский кредит под залог имеющегося жилья, чтобы увеличить первоначальный взнос. Главное при этом - не подтасовывать и не скрывать информацию. Ведь для оператора банка и клиента важно не только оформить кредит и купить квартиру, но еще и потом реально за нее расплатиться.
- Одним из препятствий кредитования, в том числе и ипотечного, всегда были доходы, которые невозможно официально подтвердить. Поэтому их, как правило, и не берут в расчет при выдаче кредита.
- Есть масса способов без подтасовки документов решить и эту проблему. Главное, чтобы доходы были реальными. Часто в нашей практике хватает индивидуального собеседования, индивидуальной проверки.
- Кто сегодня в Хабаровске в результате покупает квартиры при помощи ипотеки?
- Ситуация за последние годы очень изменилась. Раньше в ипотеку шли в основном весьма обеспеченные люди, с уже сложившейся кредитной историей, и покупали 3-4-комнатные квартиры. Сегодня идут молодежь и люди до 40 лет со средним уровнем доходов. Популярными стали 1-2-комнатные квартиры.
- А есть какой-то минимальный уровень доходов, при котором уже можно рассчитывать на ипотеку как на способ решения жилищной проблемы?
- Если один человек, то уровень его доходов должен быть от 20 тысяч рублей в месяц. Хотя мы, например, успешно работаем и от 15-18 тысяч. Здесь многое зависит от желаемой квартиры. Сами понимаете, чем ниже доход, тем меньше квартира и дальше от центра города…
Дорогая моя квартира
По мнению кредитных консультантов компании, существуют жесткие требования к объектам, приобретаемым с помощью ипотечного кредитования. Так как кредит дается на длительный срок, то и квартира все это время должна оставаться ликвидным залогом. То есть, например, процент износа жилья не может превышать 35 процентов. Однако, простите, износ свыше 70 процентов - это уже ветхий фонд. Зачем он вам? С другой стороны, под ипотеку сегодня попадают и «хрущевки», и «брежневки», и некоторые «сталинки». Один из критериев - перекрытия должны быть не деревянными…
- Чтобы человеку сориентироваться, сможет или не сможет он купить квартиру даже с ипотекой, нужно знать уровень цен на недвижимость на хабаровском рынке. Подскажете?
- Это никакая не коммерческая тайна - стоимость жилья у нас очень высокая, сравнимая с крупнейшими западными городами. Сегодня в Хабаровске можно купить однокомнатную квартиру от 28 до 60 тысяч у.е., в зависимости от ее района и качества. Двухкомнатная стоит от 35 до 100 тысяч у.е. Трехкомнатная - от 42 до 150 тысяч у.е. Можно, конечно, найти и выше цену, но ниже - вряд ли. Если ниже, то, скорее всего, есть какие-то недостатки, которые не позволят квартире стать залогом в ипотеке.
- И цены эти, очевидно, растут?
- С января 2006 года, по нашему анализу, в среднем квартиры подорожали от четырех до семи тысяч у.е. Максимально в цене выросли однокомнатные. В среднем же общий рост составил порядка 10 процентов.
- То есть рост цены на квартиру элементарно может компенсировать процентную ставку по ипотечному кредиту?
- По итогам года, вероятно, так и произойдет. И это очень выгодная тенденция для ипотечных покупателей жилья. В банках процентная ставка все время снижается, а цена квадратного метра на рынке постоянно растет. В результате более выгодного вложения средств, чем в недвижимость, вообще невозможно найти. И такая ситуация будет у нас сохраняться, пока не начнется массовое строительство, то есть еще достаточно долго.
Что там говорить, если сегодня снять квартиру в аренду по затратам сопоставимо с ежемесячными платежами по ипотечному кредиту. Только в одном случае платишь за чужую квартиру, а в другом - за свою…

Сложно, но можно
- Вопрос к вам как к профессиональным операторам ипотечного рынка: насколько сложно сегодня связать договором получение кредита с покупкой квартиры?
- В данном случае в сделку вступают несколько участников. И если сравнивать с обычной покупкой-продажей жилья, то с привлечением заемных средств объем необходимых документов возрастает в 2-3 раза. Если сравнить количество участников при обычной сделке - это продавец, покупатель и риэлтер, а при операциях с привлечением кредитных средств в сделке участвуют продавец, покупатель, риэлтер, страховщик, оценщик, представитель кредитного учреждения и др. Людям неподготовленным это очень сложно, к тому же возникает чувство опасности, часто ложное.
- Говорят, что хабаровский продавец жилья еще морально не готов к цивилизованным банковским инструментам: не хочет получать безналичные средства, желает получать их после регистрации продажи, а не до…
- В этом в том числе и состоит работа ипотечного оператора. Совместно с банком мы выступаем гарантом сделки не только для покупателя, но и для продавца. Происходит проверка возможностей покупателя, юридической чистоты квартиры… Затем совместно со всеми участниками разрабатывается наиболее целесообразная и безопасная схема реализации. Тут тоже есть разные варианты: от аренды банковской ячейки до однодневного кредита. В любом случае, по нашей практике такие сделки проходят в течение одного дня с гарантиями риэлтера и банка по наиболее приемлемому для продавца квартиры варианту.
- Другая проблема: читаю ипотечный договор с банком. Там написано, что он все эти годы будет брать с меня плату за ведение ипотечного счета. А по какому тарифу, может ли его менять - ни слова. Зато четко расписано, какую пеню он с меня получит даже за один день просрочки платежа. Это нормально?
- Вступая в многолетние договорные отношения с банком, вы должны внимательно и вдумчиво отнестись к каждому пункту договора. У каждого банка свои условия, но вы можете выбрать самый для себя выгодный вариант. Да, это работа сложная, аналитическая, но ее нужно провести, прежде чем совершать шаг, который определит вашу жизнь на многие годы. Не можете это сделать самостоятельно - проконсультируйтесь у специалистов. Для того ведь и существуют сегодня ипотечные операторы.
- И еще одно впечатление после прочтения типового ипотечного договора. Чтобы его выполнить, мне нужно завести ежедневник и 10-15 лет жить по расписанию. Чтобы платить день в день, не забыть продлить страховку на жизнь и имущество… Нужно заранее планировать свою зарплату, отпуск, возможную болезнь…
- Во всем мире ипотека - это не только решение жилищной проблемы, но еще и стимул для человека работать, зарабатывать. Она дисциплинирует, заставляет быть ответственным, думать о будущем. Согласитесь, она стимулирует совсем неплохие качества в человеке. Но прежде чем в ипотеку пойти, нужно осознать это и согласиться.

Виктор Илин.