Еще в прошлом году эксперты предрекали рост цен на жилье в новостройках. Связывали они его с поправками, внесенными в Налоговый кодекс, и новым законом «О долевом строительстве». Они значительно увеличили налоговую нагрузку на строителей. Но, видимо, сыграли роль и другие причины, потому что рост цен на вторичном рынке жилья в Москве с января этого года зашкалил за 60 процентов.

Ладно бы, если только в Москве, но в более близком к нам Новосибирске цена новоотстроенного квадратного метра поднялась за полгода на 50 процентов. Хабаровчанам же беспокоиться есть резон по одной простой причине: мы живем на одной экономической территории, по одним и тем же законам.
- Такие тенденции, - говорит Ольга Павлоцкая, директор Кировского филиала «Центр оценки и продажи недвижимости», - как правило, общие для всей страны. Они начинаются на западе и движутся на восток, захватывая все крупные города, особенно региональные центры. Другое дело - какими темпами идет распространение. Удаленные регионы отстают от московских тенденций порой на год-полтора…

В «Багдаде» все пока спокойно
На самом деле сегодня Хабаровский край по ценам на первичное жилье является лидером среди всех регионов ДФО. Эту пальму сомнительного первенства он получил от Приморья. Буквально до 2003 года новостройки там стоили дороже наших. Куда уж нам еще расти? - спросит обыватель и будет отчасти прав.
Как говорят и местные риэлтеры, и сами строители, у нас прирост цен пока значительно отстает от московского. То есть квадратные метры дорожают не каждый день, а максимум 1-2 раза в месяц. Но темпы выше, чем на вторичном рынке. Если старая квартира с начала года поднялась в цене на 4-7 тысяч долларов (3-4 процента), то новая - на 6-8 тысяч.
Разумеется, есть здесь свои ньюансы.
- В любой новостройке, - говорит Павлоцкая, - есть наиболее востребованные квартиры. Это 1-2-комнатные, на средних этажах, в середине многоподъездного дома. Их, как правило, разбирают еще на стадии строительства. Соответственно и в цене они растут по мере роста дома наиболее быстро.
Но после сдачи дома остаются и непроданные квартиры - в основном крупногабаритные, оставшиеся в крайних подъездах и на первых этажах. По ним нижний предел цены, зафиксированный в Хабаровске, - 18-19 тысяч рублей за квадратный метр. Сразу оговоримся: такую цену можно найти скорее в отдаленных от центра районах.
- В любом случае, - утверждает Ольга Павлоцкая, - еще 2-3 года назад хабаровские застройщики вообще не испытывали никаких проблем с реализацией, а сегодня у них даже появились определенные трудности.
Однако строители и эту проблему стараются решить. Где, например, вы в последние годы видели в новостройке, особенно в центре города, жилой первый этаж? Он сразу планируется под офисы, коммерцию и т.д. Что касается ныне неликвидных четырехкомнатных квартир, то их, например, в 580-квартирном строящемся доме на улице Советской будет максимум восемь. Строители говорят, что если будет спрос, то они лучше объединят малокомнатные квартиры для конкретного клиента.
Другая тенденция, возможно влияющая на уровень цен, - репутация застройщика. Официально продажа квартир в новостройках начинается после получения предварительного разрешения, то есть практически после возведения вокруг стройплощадки забора. На этом этапе компании, которые уже зарекомендовали себя на рынке (успешно построили уже хотя бы 1-2 дома), могут продать десятки квартир. А менее известные, впервые выходящие на рынок - единицы. У последних даже есть практика - продавать свои первые квартиры по ценам, наиболее близким к себестоимости. Но, уж простите, чем выше поднялся в этажах дом, тем и цена выше.
Например, «зарекомендовавшая себя фирма» до 70 процентов своего дома продает уже на стадии первого этажа, а, не будем обижать, «обычная строительная компания» на третьем этаже едва достигает отметки в 10 процентов.
Рисковать, согласитесь, никто из покупателей уже давно не хочет, ведь в Хабаровске были и есть случаи «долгостроя».
В результате сегодня в Хабаровске реальными аргументами к продаже являются не только сданные объекты, но и выезд клиента на стройплощадку строящихся, знакомство, так сказать, с прорабом.

Что, где, сколько?
Анализируя причины роста цен на недвижимость первичного рынка, хабаровские строители и риэлтеры хором называют сразу пять пунктов:
1. Произошедший в этом году рост налоговой нагрузки на строителей.
2. Рост доходов населения, у которого жилищный вопрос радикально и постоянно стоит на первом месте бытовых потребностей.
3. Катастрофическое снижение ресурсных возможностей рынка вторичного жилья (дефицит такой, что порой «сталинка» по цене ровняется «новострою»).
4. Рост требований покупателей к качеству покупаемого жилья (все меньше они хотят жить в квартирах, в которых стены разваливаются под гвоздем, а электросеть отключается от электрочайника).
5. Активизация реальных программ ипотечного кредитования на жилье первичного рынка…
Что же получается в результате с ценами?
Судя по анализу рынка, который для нас любезно сделали и риэлтеры, и строители, минимальная цена хорошего квадратного метра панельной новостройки в Хабаровске равняется 28 тысячам рублей, максимальная - 36 тысячам. В кирпичном доме (они в основном все повышенной комфортности) «квадрат» продается уже от 36 тысяч до 48 тысяч рублей. И где-то посередине между ними находятся цены в монолитно-бетонных домах.
Это в среднем и касается популярных квартир на средних этажах, в домах, удачно строящихся в центральной части города.
Таким образом, среднестатистический ценник новостроек:
- однокомнатные квартиры (порядка 40 кв.м) - 1300000-1450000 рублей;
- двухкомнатные (порядка 60 кв.м) - 1700000-2000000 рублей;
- трехкомнатные (70-80 кв.м) - 2400000-2700000 рублей;
- четырехкомнатные - очень редко и очень индивидуально...
Причем 1-2-комнатные примерно в равных долях составляют до 70-80 процентов продаж. А 3-4-комнатные остаются на «любителя».

Что делать? Брать!
При этих даже ценах, не удивляйтесь, получается единственный вывод: даже если у рядового хабаровчанина нет квартирного вопроса, но есть деньги, которые он хочет не потерять, а, в силу своей прагматичности, приумножить - ему нужно вкладывать средства в недвижимость. Есть, конечно, банковские депозиты, фондовый рынок (чуть-чуть есть). Но таких доходов, как рынок недвижимости, никакой другой пока не приносит. Если же у гражданина РФ, проживающего в Хабаровском крае, проблема не столько в приумножении накоплений, сколько в росте квадратных метров собственного жилья, то думать ему практически вообще не о чем.
- Если анализировать наш рынок с 1999 года, - говорит Ольга Павлоцкая, - то рост цен на жилье стабильно и серьезно опережает инфляцию. И на сегодняшний день для наших клиентов вкладывать деньги в жилье наиболее выгодно. При этом мы честно говорим нашим покупателям, что рост цен старого жилья опережает инфляцию меньше, чем жилье в новостройках...
Единственная проблема на нашем первичном рынке для массового спроса - стоимость квадратного метра. Решений же только два.
Первое - рассрочка платежа до двух лет при первоначальном платеже 20-30 процентов. Второе - короткая ипотека - на 3-5 лет (иначе невыгодно).
Сегодня в Хабаровске эти два варианта, вы не поверите, занимают уже до 70-80 процентов продаж первичного жилья. То есть лишь 20-30 процентов покупателей оплачивают сразу 100 процентов стоимости жилья. Хотя в этом есть свой резон. При стопроцентной предоплате большинство строительных компаний (особенно на первом этапе своего строительства) дают неплохие скидки. И эти скидки, помноженные на рост квадратного метра, опережают сегодня любой ипотечный кредит (или любой реальный в РФ уровень инфляции).
Разумеется, делать какие-то далеко идущие экономические прогнозы в нашем государстве сложно. Но 60-процентный рост цен на новостройки в Москве куда-то уже толкает. Давайте на всякий случай просто позавидуем людям, которые успеют вложить деньги в хабаровскую первичную недвижимость на нынешнем этапе ее строительства.

Виктор Илин.