Купить квартиру и остаться и без денег, и без жилья - вполне реальная ситуация на сегодняшний день, когда на рынке полным-полно риэлторов-жуликов. Ведь теперь лицензию на право занятия риэлторской деятельностью получать не нужно. А это значит, что даже только что вышедший из тюрьмы новоявленный предприниматель сразу же может заняться квартирными сделками (невзирая на судимость).

Поэтому надежнее заниматься оформлением сделки с квартирой самому. Что следует запомнить?

Проверка документов
Когда покупатель находит устраивающую его квартиру, можно начинать обсуждать с продавцом вопросы юридического оформления и порядка заключения сделки.
Потенциальным покупателям можно посоветовать: ни в коем случае не вносить за квартиру каких-либо предварительных платежей (аванса или задатка) до представления продавцом документов на квартиру и их тщательного изучения.
В обязательном порядке у него необходимо запросить подлинник свидетельства о государственной регистрации его права на квартиру и правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др.).
При осмотре квартиры необходимо удостовериться, что в ней не проводилась перепланировка. Если все-таки переустройства произведены, они должны быть согласованы в установленном порядке. Для проверки этого у продавца можно запросить документы технического учета на квартиру (БТИ) - поэтажный план - и экспликацию и проверить отсутствие в них «красных линий».
Одним из самых важных этапов в процессе проведения юридической проверки квартиры является установление прописанных (зарегистрированных) в ней лиц. Для этого необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги или иным документом. В законодательстве предусмотрено несколько десятков оснований признания заключенных с недвижимостью сделок недействительными. В первую очередь нужно обратить внимание на то, не прописаны ли в продаваемой квартире несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или недееспособные лица.
Так, в соответствии со ст. 176 ГК РФ, сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть в дальнейшем признана недействительной по иску попечителя.
При заключении сделки нужно выяснить у продавца, состоит ли он в браке. В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение и пользование общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого. При этом супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.
Последствием признания судом заключенной с квартирой сделки недействительной в большинстве случаев является двусторонняя реституция - возврат каждой из сторон недействительной сделки другой стороне всего полученного по сделке.
В настоящее время широко распространена ситуация, когда с целью уклонения от уплаты налога на доходы (13%) стороны не указывают в договоре реальную стоимость квартиры. Часто либо обозначается минимальная цена, либо продавец и покупатель приходят к определенному соотношению «официальных» и «неофициальных» платежей. При этом необходимо учитывать, что в случае признания данной сделки недействительной и применения судом последствий ее недействительности в виде вышеуказанной двусторонней реституции покупатель должен будет вернуть продавцу квартиру, а продавец - только сумму, указанную в договоре.
Для того, чтобы застраховаться от финансовых потерь в такой ситуации и возможного мошенничества, на передаваемые за квартиру суммы, не указанные в договоре, также желательно требовать у продавца расписку. В настоящее время суды при рассмотрении дел о признании недействительными сделок между гражданами часто учитывают наличие подобного рода документов.
Наконец в числе документов на квартиру желательно увидеть выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о зарегистрированных правах на квартиру. Из данного документа можно узнать о наличии отсутствия зарегистрированных ограничений (обременении) права собственности на квартиру, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования

Задаток и аванс - вещи разные
Только после подробного изучения документов на квартиру можно вносить за нее предварительные платежи. При этом, если при внесении аванса планируемая сделка не состоится (неважно, по чьей вине), продавец квартиры в любом случае обязан его вернуть. Внося задаток, покупатель должен знать, что, в случае если он в будущем откажется от покупки квартиры, деньги останутся у продавца. Если же квартиру передумает продавать продавец, то он должен будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
В любом случае при передаче продавцу денежных средств (в качестве аванса или задатка) необходимо получить написанную от руки расписку. Данный документ обязательно должен содержать сведения о продаваемой квартире, ее стоимости, сроках оформления планируемой сделки и т.д. Заключать соглашение об авансе или задатке также следует в письменной форме.

Оформление сделки, платежи
После того как все проблемы решены, стороны могут приступать к подготовке и сбору необходимых документов.
Часто на этапе заключения сделки стороны подписывают не основной договор купли-продажи квартиры, а предварительный. В соответствии с п.1 ст. 429 ГК РФ, его предметом являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора). Обычно предварительный договор подписывается, если нет возможности сразу заключить основной (например, не собраны все необходимые документы и т.п.). В этом случае предварительный договор выступает своеобразной страховкой для сторон, если в дальнейшем одна из них внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (на условиях предварительного).
На рассматриваемом этапе составляются договор отчуждения квартиры, передаточные акты и иные документы, согласуются их тексты. Происходит оформление необходимых для сделки доверенностей в отношении квартиры, заказываются документы технического учета (БТИ), согласуется порядок расчетов.
На практике одновременно с подписанием договора купли-продажи или перед этим покупатель передает продавцу аванс или задаток. Оставшаяся часть суммы уплачивается уже после государственной регистрации договора, которая продолжается в среднем от двух недель до месяца. Эти суммы обычно передаются продавцу с использованием депозитарной банковской ячейки. В соответствии с условиями договора ее аренды (который заключается одновременно с подписанием договора купли-продажи квартиры) продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как договор купли-продажи пройдет необходимую госрегистрацию и покупатель получит соответствующее свидетельство.

И. НИКОЛАЕВ.