Судебным иском и уголовным делом обернулся благой порыв Хабаровского муниципалитета проявить себя в деле повышения доступности жилья для горожан. В рамках муниципальной программы «Накопительная схема приобретения жилья в городе Хабаровске» были созданы ссудосберегательные строительные товарищества (СССТ), которые, по первоначальному замыслу, давали людям возможность построить квартиру в рассрочку. Но сроки сдачи домов стали сдвигаться, а стоимость квадратного метра существенно выросла.

Чтобы в полной мере оценить начинание мэрии, стоит мысленно вернуться в 2003 год. Цены на недвижимость, конечно, были ниже нынешних. И еще диковиной тогда казалось ипотечное кредитование. И вот осенью того года мэрия Хабаровска выходит с проектом «Накопительная схема приобретения жилья в городе Хабаровске». То есть «строительство жилья гражданам, для которых не приемлема одномоментная оплата» при его приобретении. Авторы программы предложили создание «с участием администрации города ссудосберегательных строительных товариществ в форме товариществ собственников жилья». По оплате стоимости жилья участникам накопительной схемы - инвесторам предоставляется рассрочка на пять лет.
Проект решением Хабаровской гордумы №401 от 21.10.2003 г. был принят.
- Я об этом узнала летом 2003 года, - рассказывает Анастасия Литвина. - По телевизору рассказывали о плюсах накопительной схемы. И главное - за программой стояла администрация города. Сходив в департамент архитектуры, я ознакомилась с условиями вступления в СССТ, и они показались мне привлекательными. Так я стала членом товарищества.
На все квартиры (более 400), которые планировалось построить в четыре очереди, покупатели нашлись быстро. Теми же соображениями руководствовались и участники СССТ-1, которое образовалось по образу и подобию СССТ в 2005 году. Сейчас товарищество строит несколько домов в микрорайоне «Парус».
- Меня, конечно, привлекли условия выплаты денег за строящуюся квартиру, - говорит Алексей, вступивший в 2005 году в СССТ-1. - Я тогда рассматривал разные варианты участия в долевом строительстве. Такой рассрочки не было ни у кого. А здесь за 2-комнатную квартиру нужно было заплатить начальный взнос - 390 тысяч, а остальная сумма разбивалась на длительный срок. И, конечно, привлекало участие администрации города. Все-таки это не какая-то частная фирма.
Осенью 2003 года в хабаровских СМИ появились предложения об участии в строительстве квартир в четырех домах в районе улиц Большая - Вяземская. Было создано ТСЖ «СССТ», учредителем его стала администрация Хабаровска в лице департамента архитектуры, строительства и землепользования. Заказчиком - МУП «Управление капитального строительства». Председатель правления - Виктор Новицкий, директор департамента.
Запомним: стоимость квадратного метра на IV квартал 2003 года составляла 15 тысяч рублей.
В январе 2004 года ТСЖ «СССТ» начало строительство первой очереди. Разрешение на него было получено лишь пару месяцев спустя, но в строительной практике это обычное явление. Гораздо интереснее другое - в апреле 2004 года проектно-сметная документация прошла госэкспертизу, где было рекомендовано установить стоимость квадратного метра в сумме 18 тыс. 803 руб. в ценах третьего квартала 2003 года. Однако дольщикам эту информацию правление ТСЖ не сообщило.
Дом, между тем, строился. Инвесторы ежемесячно выплачивали взносы, величина которых периодически индексировалась. Правда, несколько не так, как было прописано в договоре. В 2004 году последовало первое обращение в прокуратуру. Одного из членов СССТ, Светлану Щербатюк, насторожил слишком высокий, по ее мнению, коэффициент индексации.
- Я кое-что смыслю в этих вопросах, и индекс 1,2 меня просто поразил, - говорит она. - За полгода такого роста просто не могло быть. Правление объяснило это объединением значений роста коэффициента за II полугодие 2003 года и I полугодие 2004 года. Мы обратились в прокуратуру. Но тогда ответ пришел отрицательный, дело возбуждать не стали.
Как бы то ни было, первый дом сдали в 2005 году, и началось строительство второй очереди. А в июле прошлого года правление ТСЖ собрало дольщиков, и Виктор Новицкий публично объявил, что при расчетах стоимости квадратного метра произошла ошибка. И чтобы продолжить строительство, необходимо увеличить суммы выплат на большую величину, чем планировалось. Разговор об увеличении платежей продолжился на собрании членов ТСЖ «СССТ» в декабре 2006 года. Решение после долгих споров было принято, после чего Анастасия Литвина подала в суд иск о признании незаконным решения и действий правления ТСЖ «СССТ». С выставленным на первое полугодие коэффициентом 2,6 ее ежемесячный платеж вырос по сравнению с первоначальным более чем вполовину и составил 24 тыс. 400 рублей.
Сдача второго дома, намеченная на декабрь прошлого года, до сих пор не состоялась. На апрельском заседании городской думы Хабаровска замдиректора департамента архитектуры, строительства и землепользования Вадим Сухарев сказал, что строительство практически приостановлено из-за того, что вся документация находится в следственных органах. В декабре прокуратура Хабаровского края возбудила уголовное дело «по факту использования лицами, выполняющими управленческие функции в ТСЖ «СССТ», своих полномочий вопреки законным интересам» товарищества. При этом чиновник выразил уверенность в том, что второй дом будет построен к концу мая, а третий сдадут в следующем году.
По ходу дела также выяснилось, что правление ТСЖ брало кредиты, не ставя о том в известность инвесторов. Хотя подобные вопросы относятся к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Выяснилось, что подрядчик, вопреки положениям городской программы о накопительной схеме приобретения жилья, не был выбран в ходе конкурсного отбора. Сейчас руководство этой подрядной организации подало заявление о признании ее банкротом. Обращения от инициативной группы пошли в прокуратуру, в следственное управление при УВД Хабаровского края, членам городской думы, в полпредство президента в ДФО. Прокуратура после проведения проверки подтвердила, что ряд нарушений имеет место. Сегодня Виктор Новицкий находится под следствием именно по результатам расследования ситуации в СССТ.

Второй раз - на те же грабли?
В 2005-м же казалось, что у ссудосберегательных строительных товариществ в Хабаровске отличные перспективы. И в мае мэр города Александр Соколов торжественно закладывает капсулу в фундамент будущего дома, который будет построен для СССТ-1. Правление ТСЖ «СССТ-1» возглавил заместитель Новицкого Вадим Сухарев.
Проблемы на стройке начались с мая 2006 года. Оказалось: грунт не тот, что ожидалось. Сваи вбили только в мае. Потом суд остановил стройку - не было проектной декларации. Полномасштабное строительство началось лишь осенью. Но на последнем собрании участники договорились о переносе сроков сдачи на полгода.
Изначально стоимость квадратного метра составляла 22 тыс. руб. Затем она выросла до 23 тыс. 850 руб. На последнем собрании в конце марта этого года члены ТСЖ «СССТ-1» согласились с повышением коэффициента индексации на 21 процент.
Была в СССТ-1 еще одна проблема, отразившаяся на удорожании строительства. Из почти 600 квартир была реализована только половина. Между тем, ТСЖ платит за строительство всего дома. В итоге образовалась задолженность перед подрядчиком. Но потом вопрос с невостребованными квартирами удалось решить. Часть их отдали под городскую программу социальной ипотеки, часть - под жилищно-накопительный кооператив. Ряд квартир берет на реализацию застройщик.

Средняя температура по больнице
На апрельском заседании Хабаровской городской думы Вадим Сухарев говорил об ошибке в расчетах относительно стоимости строительства домов СССТ как о само собой разумеющемся:
- Сметы на тот момент еще не было. При определении стоимости строительства ориентировались на данные бюллетеня «РегиоСтройИнформ» комитета по ценообразованию министерства строительства края. И договоры заключили по цене 15 тыс. руб. за квадратный метр. Позже несоответствие реальной стоимости тем ценам, которые прописаны в договорах, стало очевидным. Но сразу принять решение об увеличении стоимости платежей не решились. В результате сроки строительства сдвинулись.
- Журнал «РегиоСтройИнформ» издается ежеквартально и предназначен для отражения средневзвешенных ценовых показателей в строительстве, - говорит начальник управления по ценообразованию в строительстве министерства строительства Хабаровского края Нина Ямалдинова. - Здесь же даются в графиках квартальные коэффициенты, начиная с 1992 года, чтобы инвестор мог видеть динамику их движения. Данными «РегиоСтройИнформа» пользуются проектные институты, определяя стоимость строительства объекта. Эти же коэффициенты были взяты за основу для индексирования цены, выставляемой дольщикам СССТ. С нами свое решение их правление не согласовывало. Публикуемые коэффиценты - средневзвешенные. Но у них есть право опираться при расчетах индексации вкладов на «РегиоСтройИнформ», если это все утверждено документально. На сегодняшний день, если строительство ведется не за счет краевого бюджета, ценовые показатели носят рекомендательный характер. При этом нужно понимать, что при расчете ценовых показателей за основу берутся средние цифры.
На заседании гордумы Вадим Сухарев подчеркивал, что выставленная дольщикам СССТ на сегодня стоимость квадратного метра - 30,5 тыс. руб. - все равно меньше средних цен на жилье в Хабаровске, которые в IV квартале 2006 года находились в районе 35 тыс. руб. за квадратный метр. Но тут чиновник лукавит. 35 тыс. руб. и выше - рыночная цена. То есть компания строит дом и распродает квартиры, исходя из сложившихся на рынке цен, имея целью получить прибыль. СССТ строит жилье для себя. И в этом случае нужно сравнивать не с рыночными ценами, а со сложившейся на сегодня средней стоимостью строительства. Ее рост в последнее время, по данным краевого минстроительства, стабилизировался и составляет 10-11 процентов в год. В прошлом году средняя стоимость строительства находилась в пределах 24-27 тыс. руб. за квадратный метр.

Мэрия юрлицу - не товарищ
С одной стороны, у инвесторов СССТ есть договоры, в которых, казалось бы, все оговорено. С другой - существует объективная ситуация, которую правления ТСЖ обоих товариществ формулируют так: или доплачиваете сверх оговоренного, или строительство ждут проблемы. Тут бы как раз вспомнить, что один из принципов программы «Накопительная схема приобретения жилья в городе Хабаровске» - «минимизация рисков инвесторов и активное участие администрации города в организационном и правовом обеспечении СССТ». Тем более, что на недавней конференции Ассоциации сибирских и дальневосточных городов СССТ подавались как вклад властей Хабаровска в реализацию приоритетного нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Но на самом деле мэрия, по сути, умыла руки, подставив своих работников.
- СССТ решает вопросы само, без мэрии. Это собрание, - заметил автору этих строк вице-мэр Хабаровска Валерий Казаченко. - Какое решение оно примет, так и будет. В данном случае, насколько я наслышан, решение по стоимости квадратного метра жилой площади принято большинством членов СССТ, что является обязательным и для остальных. ТСЖ «СССТ» - это самостоятельное юридическое лицо, вмешиваться в деятельность которого администрация города, как другое юрлицо, права не имеет.
- Но учредитель ТСЖ «СССТ» - департамент архитектуры?
- Он не является учредителем. Там есть отдельные лица, сотрудники департамента, потому что на первом этапе, когда шла организация, надо было помогать. Это совершенно новая схема строительства жилья. Она обкатывалась в Иркутске, Екатеринбурге, и наши представители ездили туда перенимать опыт четыре года назад.
- То есть Новицкий в правлении ТСЖ «СССТ» выступает не как муниципальный чиновник?
- Новицкий там выступает как гражданин.
О том, что ссудосберегательные товарищества появились в рамках программы «Накопительная схема приобретения жилья в городе Хабаровске», таким образом, как-то уже и вспоминать неприлично. Вот и городская дума проблемами дольщиков особо не интересуется. Хотя, по положениям все той же утвержденной ею городской программы, должна держать ход ее реализации на контроле.
Картина вырисовывается вроде бы понятная и, увы, нередкая для России с ее несовершенным законодательством в части обеспечения прав участников жилищного строительства. Но напрашиваются вопросы, на которые пока нет убедительных ответов. Зачем муниципалитету нужна была такая «подстава»? И какая судьба ожидает СССТ?
Как ни крути, но она в конечном счете зависит от самих членов СССТ. Судебные разбирательства важны для выяснения причин и обстоятельств дела, но они не помогут достроить дома. Кто-то из дольщиков сегодня хотел бы забрать уже внесенные деньги и забыть обо всем, как о страшном сне. Но сделать это на нынешнем этапе очень непросто. Члены правления СССТ говорят, что строительство, несмотря ни на что, продолжается. Позже вице-мэр Хабаровска заверил, что все дома в рамках программы «Накопительная схема приобретения жилья в городе Хабаровске» будут построены. Другой вопрос - когда и по какой цене.

Дмитрий КОШЕВОЙ.