Очередной обзор рынка недвижимости Хабаровска хотелось бы начать с небольшого отступления и поговорить о том, насколько могут быть точны подобные обзоры и прогнозы.

Можем ли мы говорить, что анализ рынка недвижимости способен служить руководством для определения стоимости той или иной квартиры? Кто так думает, видимо, не совсем правильно понимает суть подобных обзоров. Дело в том, что, как правило, все они строятся на цене предложения, то есть на цене, по которой продавец квартиры выставляет ее на продажу. Любому здравомыслящему человеку понятно, что эта цена не соответствует реальной стоимости продаваемого жилья: рынок на дворе, и он правит бал. Это значит, что предполагается какой-то торг, обсуждение достоинств и недостатков выставляемого на продажу товара, в результате которого и сформируется окончательная цена этой квартиры. Поэтому и следует отличать цену предложения от цены сделки. И разница здесь может составлять от 5 до 25%. Кроме того, при анализе рынка используются средние показатели даже для квартир очень похожих, не говоря уже о том, что квартиры сами по себе отличаются друг от друга более чем по 20 параметрам и в обзоре невозможно учесть их все. Наиболее точно цену конкретной квартиры способен определить только специалист-оценщик недвижимости или риэлтор с достаточно большим стажем работы на рынке недвижимости.
В таком случае следует ли рассматривать и анализировать цены, которые не соответствуют реальной стоимости квартир? На наш взгляд, следует! Дело в том, что кроме конкретных цен на конкретные квартиры в различных районах города для специалистов рынка недвижимости, продавцов и покупателей важно знать тенденции, направления его развития. Вот для этого цены предложения вполне достаточны, ибо разница в ценах сделок и ценах предложения примерно одинаковая в любое время года и практически не меняется с течением времени. Поэтому основные тенденции рынка недвижимости можно проследить по ценам предложения с достаточной достоверностью.
Вот этим мы и займемся в очередной раз, не пытаясь определить цену конкретной квартиры в том или ином районе города.
Итак, что же мы наблюдали в ноябре на рынке жилья Хабаровска, какие основные тенденции на нем имели место? Прежде всего, следует отметить, что рост цен продолжился и его темп за месяц составил 2,87%. Это несколько выше среднего ноябрьского темпа (2,11%) за все годы наблюдения рынка недвижимости. Вместе с тем имели место темпы роста в ноябре и более высокие - 6% в 2006 г. и даже 7% - в 2001 г. Так что рост в нынешнем году можно определить как средний, тем более, что заметное влияние на него продолжает оказывать растущий курс рубля к американскому доллару. К началу календарной зимы цена предложения среднего квадратного метра по городу составила 50143 рубля (2059,27 дол.). Как мы и предполагали месяц назад, она преодолела психологический барьер в 50000 рублей.
В различных сегментах рынка рост был однонаправленный, но неравномерный. Более активно росла цена квадратного метра у однокомнатных (3,29%) и трехкомнатных (3,26%) квартир. По районам престижности лидировал район средней отдаленности (4,21%) и район престижности ближе к центру (3,86%). У квартир различной планировки рост стоимости среднего квадратного метра был примерно одинаков (2,5-2,6%), за исключением «сталинок», у которых цена среднего квадратного метра выросла на 4,17%. Заметно скорректировались цены у малосемеек в центре города (2,68%). Это привело к тому, что лидером стоимости квадратного метра в центре города стали квартиры новой планировки.
Переходя к обзору цен на квартиры, следует вернуться к началу нашего обзора и заметить, что даже в очень узком сегменте рынка на близкие по состоянию квартиры может наблюдаться разброс цен. Причины могут быть самые разные, вплоть до необходимости быстрее продать квартиру в связи с переездом (в этом случае цена может быть занижена) или наоборот: некуда спешить, и цена в такой ситуации может быть завышена. Возьмем для примера двухкомнатные квартиры в Северном микрорайоне в панельных домах, на средних этажах, общей площадью 53 квадратных метра. Таких квартир на 1.12.2007 г. предлагалось на продажу 19 штук при средней цене 2 млн. 717 тыс. рублей. При этом разброс цен даже для таких однотипных квартир составлял 140 тысяч рублей (почти 6 тыс. дол.), отклонение от средней цены получилось от -2,83% до +2,32%.
Поэтому хотелось бы еще раз напомнить, что обзор рынка недвижимости может служить лишь для ознакомления с общей картиной на этом рынке, понятия тенденций его развития, но не как пособие для определения стоимости конкретной квартиры.
В целом следует заметить, что, по оценкам риэлторов, в последнее время растет экспозиция предлагаемых на продажу квартир. Это значит, что квартира, выставленная на продажу, сегодня продается дольше, чем такая же, но продававшаяся еще несколько месяцев назад. Если раньше большинство квартир находили своего покупателя, не простояв на продаже и недели, то сегодня экспозиция выросла до нескольких месяцев. Это свидетельствует, с одной стороны, о насыщении вторичного рынка жилья, а с другой стороны - о перетоке покупателей на первичный рынок, где растет предложение, гарантирована юридическая чистота квартиры, возможность сделать планировку по своему желанию, современное инженерное оборудование дома и т.д. Подкрепляется такой процесс ипотекой и различными видами субсидий на фоне роста покупательской способности населения.
Отсутствие ажиотажности на рынке жилья и некоторая стабильность подтверждаются и тем, что из месяца в месяц уменьшается разброс темпов изменения стоимости жилья в различных сегментах. Так, в ноябре наибольший рост цен наблюдался в сегменте двухкомнатных квартир и составлял всего 4,27%, в то время как еще год назад наибольшие изменения могли составить и 10-12%. Минимальный рост цен (в ноябре на трехкомнатные квартиры) также снизился и составил в минувшем месяце всего 1,84%.
По районам престижности максимальный рост наблюдался ближе к центру (3,57%), где активно дорожали двух- и трехкомнатные квартиры улучшенной и новой планировки.
В декабре рынок недвижимости в Хабаровске, как правило, активно растет со средним многолетним месячным темпом 3,43%. В этом году также нет оснований для изменения этой традиции. Поэтому вполне ожидаем рост на 2-4% до средней цены квадратного метра 51150-52150 рублей.

Александр ХВОРОВ.