Завершившийся год на рынке жилья Хабаровска можно назвать особенным. Во-первых, он вырос на рекордную величину за все годы наблюдения.

Средний квадратный метр подорожал на 43%, или на 15217 рублей за год, а с учетом укрепления рубля - на 53,3% (на 718,4 дол. по курсу доллара на конец года). В ближайший к нему по темпам роста 2001 год рынок вырос на 52,2% в долларовых ценах. Во-вторых, он был не самым стабильным. Так, при среднемесячном темпе около 3% можно было наблюдать и рост более чем на 8 процентных пунктов за месяц (январь), и снижение темпа ниже нулевой отметки (апрель). При этом среднемесячный темп роста снижался от квартала к кварталу (тренд на понижение). Так, если в январе-марте среднемесячный темп составил около 5%, в апреле-июне уже менее 4%, в июле-сентябре - чуть больше 2%, а в последнем квартале почти 1,5%.
Для большей части года общие многолетние тенденции развития рынка в 2007 году сохранились. Как обычно, в первом квартале наблюдалось снижение до марта-апреля с провалом в один из этих месяцев, затем компенсирующий рост до начала лета. В летние месяцы, как правило, цены стабилизировались или даже снижались. Но в этом году о снижении цен речь не шла, хотя к августу темп роста упал до минимума (см. диаграмму). В начале осени наметился подъем, но, начиная с октября, сменился снижением темпов роста, что совсем не характерно для хабаровского рынка недвижимости. И это его третья особенность в 2007 году.
В январе высокий темп роста рынка недвижимости можно объяснить высокими темпами инфляции в начале года, но ситуация с ценами в последующие месяцы наводит на мысль о том, что цены на хабаровском рынке жилья приблизились к своему максимуму, к покупательской способности населения. На них не смогла повлиять даже раскрученная к концу года инфляция.
И, тем не менее, суммарный годовой рост стал рекордным. При этом, если посмотреть на сравнительную диаграмму роста стоимости среднего квадратного метра за год в рублях и долларах, то можно заметить еще одну интересную тенденцию - сглаживание кривой цен в рублях по сравнению с ценами в долларах. Если в начале года рублевая диаграмма точно повторяла рисунок долларовой, то к концу зависимость стала менее заметной. Это говорит о том, что хабаровский рынок почти полностью перешел с долларов на рубли и стал менее зависим от колебаний курса американской валюты.
В различных сегментах рынка темпы роста стоимости среднего квадратного метра были различные. Так, максимально за год подорожал средний квадратный метр на окраинах города, в частности у квартир новой планировки (79,3%), минимальный же рост цены среднего квадратного метра за год наблюдался в центре у «хрущевок» (43,3%). Такие тенденции изменения цен вполне объяснимы. На квартиры новой планировки цены росли быстрее из-за новостроек, а старое жилье, «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки («брежневки») пользовалось в течение года меньшим спросом, потому и цены у них росли с меньшим темпом.
И хотя по итогам года во всех сегментах рынка мы имеем рост стоимости среднего квадратного метра, но в последний месяц кое-где имело место снижение. В частности, у малосемеек (-1,93%), у «хрущевок» (-1,07%) и у однокомнатных квартир (-0,6%).
Хотелось бы надеяться, что тенденции, проявившие себя в последнем квартале 2007 года, сохранятся и цены на жилье стабилизируются, а если и будут расти, то с минимальным темпом. На наш взгляд, для этого есть предпосылки. В частности, рост объемов жилищного строительства, и, как следствие, рост предложения на первичном рынке. Развитие различных ипотечных программ для молодежи, военнослужащих, социально незащищенных граждан и т.п. Сокращение спроса на вторичном рынке жилья Хабаровска, что отмечается всеми риэлтерами города. Если год-два назад квартиры продавались в течение нескольких недель или даже дней, то сегодня они ждут своих покупателей по нескольку месяцев, вынуждая продавцов снижать цены или ждать лучших времен на рынке вторичного жилья. Немаловажным фактором стабилизации рынка служит переход от долларовых цен к рублевым, что снижает его зависимость от колебаний курса и падения американского доллара.
За минувший год цены на квартиры росли неравномерно. Так, сильней всего подорожали трехкомнатные квартиры новой планировки на окраине (77,5%), а меньше всего однокомнатные новой планировки в центре города (около 20%). В среднем же подорожание составило 51,2%.
По итогам года картина средних цен на квартиры по городу примерно такая:


Средняя стоимость квартир по районам, в тыс. руб.
Центр
   1-комн.  2-комн.  3-комн.
малосемейка  1 780,01  —  —
новой планировки  2 460,78  3 981,58  5 676,76
«сталинка»  1 784,58  3 225,59  4 428,96
улучшенной
планировки  2 027,50  2 738,64  3 293,15
«хрущевка»  1 976,05  2 554,76  3 211,84
Ближе к центру
малосемейка  1 438,97  —  —
новой планировки  2 063,71  3 000,43  3 576,80
«сталинка»  1 600,00  2 471,45  3 437,17
улучшенной
планировки  1 828,33  2 332,36  2 746,47
«хрущевка»  1 675,54  2 043,83  2 409,31
Средней отдаленности
малосемейка  1 188,91  —  —
новой планировки  1 808,29  2 576,70  3 032,05
«сталинка»  1 352,50  1 888,91  2 482,93
улучшенной
планировки  1 706,41  2 165,04  2 665,60
«хрущевка»  1 579,95  1 859,89  2 463,08
Окраина
малосемейка  1 203,57  —  —
новой планировки  1 571,77  2 204,07  2 580,16
«сталинка»  1 130,24  1 682,01  2 398,38
улучшенной планировки  1 492,25  1 829,35  2 284,96
«хрущевка»  1 422,67  1 791,00  2 069,72

Речь в нашем обзоре идет именно о средних ценах, так как разброс обычно очень большой, и все варианты в одном материале осветить невозможно. Вот, например, у трехкомнатных квартир новой планировки в центре цены колеблются от 2 миллионов 170 тысяч рублей до 24 миллионов рублей. Самая дешевая квартира в этом сегменте рынка предлагалась в декабре на улице Ленинградской в районе завода «Энергомаш» на седьмом этаже девятиэтажного дома, которую необходимо срочно продать. Ну, а самая дорогая - квартира площадью 170 квадратных метров на улице Пушкина, 50.
В последний месяц года рынок жилья рос самыми низкими темпами. При этом снизились цены на «хрущевки» (-1,17%), одно- (-0,57%) и трехкомнатные (-0,25%) квартиры. Но несколько подросли цены на двухкомнатные и квартиры новой планировки (на 1,2 и 2% соответственно). По районам престижности наиболее заметно выросли цены в районе ближе к центру (в среднем на 3%): жилмассив на ул. Антенная - Санитарная, в районе 68-й школы, в Прибрежном микрорайоне.
Подведение итогов года предполагает и какой-то прогноз на год новый. Но прогнозы, как известно, дело неблагодарное. И еще одну оговорку следует сделать - прогноз будет относительно реальным, если не случится чего-либо экстраординарного, способного повлиять на ситуацию, но что предвидеть невозможно. Следует также учесть то, что наш рынок перешел из долларовой зоны в рублевую, и можно не брать в расчет прогнозы валютных аналитиков, что несколько облегчает нам задачу. Попробуем же предположить развитие событий на рынке недвижимости в начавшемся году.
Для периода стабильности и экономического подъема (хочется верить, что именно таким и будет начавшийся год) характерен плавный рост рынка недвижимости с темпом примерно в полтора-два раза выше темпов инфляции. Если учесть, что в 2008 году инфляция по прогнозам экономистов составит 8-10%, то к концу года квартиры могут подорожать в Хабаровске на 12-20% (примерно до 1,5% в месяц). При этом возможно превышение среднемесячного показателя роста стоимости среднего квадратного метра в начале года и в конце весны, а также осенью. При самом пессимистичном варианте прогноза среднемесячный темп может достигать 2,5%, и тогда жилье может подорожать к концу года до 30-35%.


Стоимость квадратного метра по итогам 2007 года (в руб.)
  Центр  Ближе к центру  Средней
отдаленности  Окраина
Малосемейки  60518,79  56690,70  51323,28  52205,71
Новой планировки  67205,20  53456,20  47547,40  40721,19
«Сталинка»  59349,25  48102,02  35998,16  32599,10
Улучшенной планировки  59135,53  50006,84  47628,06  41356,74
«Хрущевка»  59055,54  47062,31  45500,65  41846,02